这两天，很多人惊呼，深圳楼市又炸了!21日早上9点，深圳光明金融街(000402,股吧)华发融御华府在其微信号发布了诚意登记人名册，一共有8998人参与诚意登记。这个项目只有394套房源，近9000批客户认筹，中签率仅有4.37%。同样，在20日深夜宝安中心区的新锦安海纳公馆公示诚意登记客户名单，3天共计1191组客户参与诚意登记，其中1171组诚意登记具备购房资格，海纳公馆此次中签率竟不足0.5%，234人抢1套房，这个疯狂的数字刷新了深圳摇号开盘的套数“下限”。

更为奇怪的是，就在一年之前，海纳公馆首次开盘时推出近2000套房，6天认筹期限内只有927人认筹，后来选房时由于临近道路噪音大、得房率低等原因又有约200组购房者放弃。而这次还是相同的楼盘，令海纳公馆自己都没想到的是，退订出的5套房居然刷新了深圳摇号记录。曾经的“坑盘”突然变成“网红盘”，深圳楼市疯狂的背后到底发生了什么?

从政策面来看，过去一年深圳楼市经历了社会主义先行示范区建设的提出、双11豪宅税取消等一系列利好，购房者看涨预期极为浓厚。以海纳公馆为例，过去一年周边的二手房价都在小步上涨。但海纳公馆依然维持在一年前约10万元/平方米的均价，在巨额的价差面前，之前购房者在意的位置、噪音、得房率等不良因素都通通不重要了，所以也就出现了网友调侃的“原来的坑盘，楞是憋成了网红盘”。这样的情况在深圳其他片区也频频出现，之前好几年都卖不出去的新房，今年成了购房者争相抢夺的楼盘。

另一方面，这也体现了今年深圳集体“打新”的热潮。“打新”即是参与摇号，抢购新房。自从今年3月份疫情形势趋缓之后，很多新盘都遭遇了购房人的“围堵”。加上深圳楼市的杠杆率一直处于高位，近几年来持续领跑全国，身处深圳，如果不看房不买房不关注房，就像站在泰山顶上，不看风景玩手机一样。很多外地的“炒房客”即便已经在深圳买了房子也依然想参与“打新”，多入手一套。确实，由于去年一系列楼市利好政策的出台导致房价明显上涨，“打新”也就变成了像炒股“打新股”一样，在人们的心中是稳赚不赔的买卖。

但是，深圳楼市就一定会持续上涨，“打新”一定就能赚钱吗?这不能只看市场风气和当下价格的波动，关键取决于二手房市场的流通和价格。可以注意到，从去年以来，深圳二手房市场就一直弥漫着一股联合炒作、拉高出货的风潮，也一定程度上配合着新房市场的繁荣。这种现象也已被有关部门关注到，并提示了挂牌价高、存在炒作的风险，还惩罚了一些机构，出台打击房地产开发商企业和中介收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为的行动。“房住不炒”的底线将一直被强调，购房者想通过“打新”中*赢大奖的幻想还是收一收为好。

楼市的亢奋不一定是好事，“炒房者”遭遇“断崖式”亏损的风险也不是不可能。投资新房，终究要在二手房市场变现，但当下绝大多数城市，虽然新房局部火热，二手房却非常疲软，挂牌量飙升的同时，流通性很差，整体来看有价无市。加上近年来，政府对楼市管控的决心可以说越来越坚定，楼市一大涨地方政府就可能被约谈的“紧箍咒”一直戴在各官员头上。深圳有关部门也一直保持对二手房趋严的管控态势，同时加大供应土地和新房，严格三年的限售政策等都降低了投资的回报率。可以预见，通过“打新”赚钱的空间在未来将一步步缩小，“炒房”的风险也将越来越大。