几十年未有之变局来了。房子还可以买吗？

相信眼下这个是很多买房者心里的达摩克利斯之问。

前怕狼，后怕虎

买吧。怕降价、怕限购、怕限售，怕指导价，怕房产税。特别是房产税的试点授权一出来，似乎给买房投资的热潮泼下一盆冷水，让人觉得买房投资已经不再是香饽饽。

但是，君不见，经济日报已经发文，肯定房地产对国民经济的重要地位。君不见，央行正在贷款方面采取步骤，支持房地产的合理融资和刚需买房。

紧绷的房地产信贷发条，已经渐渐放松。在粤港澳大湾区，首房首贷的利率已经开始降低。

大家知道，每年年底，都是信贷额度欠缺的时候，现在的放松，意味着，来年的宽松具有确定性。房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融。金融已经放松。以前的每一次放水，都可能导致房价上涨。现在房地产是缺水，大水漫灌基本不可能，但让活水滋润，房地产运行稳健，应该没问题。

分化时代，选筹尤其重要

说实话，以往的房价走势，早已经给人一个确定性，没有一次的房价控制是真正成功的，房价长期上涨的趋势从来没改变过。但是这次，即使在专业房产专家的眼里，都没有那么自信满满的。因为“房住不炒”的国策，看起来不是开玩笑的。房价暴涨的可能性几乎没有，房价普涨的可能性也降低（但长期看不好说）。但房地产作为国民经济的支柱产业，作为地方政府的财政来源，不会短期消退。中国经济在全球领域的增长优势，也不会在短期内消退。房价伴随着经济发展，长期而言，依然有大概率的上涨可能。

现在的问题是，买房买哪里？

毫无疑问，“长期看人口”。我们买人口流入地。也就是一线（北上深广）和新一线（杭州、成都、南京等）城市。他们是有确定性的。是全国的年轻人不断涌入的城市，是14亿人口博取高收入的场所——他们愿意为工作机会和成长付出代价，再加上国家信贷的支持，买那里的房子对他们来说依然是有利可图。

但是，除了互联网新贵和金融新贵，相当部分的人还是买不起一线新一线城市中心区域房子。于是，在粤港澳大湾区买东莞、佛山、珠海，在长三角买萧山、苏州、花桥等成了第二选项——不，对于当事人来说，就是第一选项。那么在超级大都市北京，买哪里？

毫无疑问，北三县。唯一被当作北京市政府所在地北京副中心“统一规划”的地方。也是北方地区为数不多的人口流入地。未来的优势在不断积聚，铁路、地铁、公路、学校、医院等资源正在不断累积。

北三县买哪里？

现在的北三县，展现了历史窗口的机遇期。燕郊地铁开通、大厂人大学区落地、香河迎来近5年的历史低点，可以说，各有各的好。如果手头有足够的资金，去燕郊搞个地铁房，搏一搏5年里收益，应该问题不大。但如果您的投资是8-10年。那么大厂和香河就可以纳入考虑范围。

大厂和香河各有优势，一个是规划好，一个是交通好。虽然距离副中心是大厂近。但对于北京的现有的就业中心国贸和望京来说，香河依然稍微占点优势。从大厂去国贸望京，需要转来转去，从香河到国贸望京，一条京哈路几乎可以不堵车直达。

两年前，大厂卖2万的时候，香河卖1.5万。大厂比香河贵33%；现在，大厂房价保持在1.7万，香河却向7000元进发。差价在140%。怎么回事？是价值差距拉大了吗？

个人认为，大厂和香河差距的拉大，有一定合理性，人大学区是一个因素，厂通桥开建也是一个因素。但这些因素是否有那么重要？

未必。首先厂通桥的开通，不过是拉近了大厂和副中心的距离。但对于北漂打工者来说，国贸和望京才是更重要的目的地。厂通桥未必能大大增加大厂的交通优势。

其次，人大学区的开通，确实对大厂部分小区有利，但所谓的学区房，正在被打击，而大厂的楼盘很多，大部分可能没法纳入学区。所以，对大厂整体而言，学区增值因素也没那么强。

香河的降价，很大原因是富力、荣盛等大型开发商，遇到了三条红线，急于导致。这并非意味着香河房产价值的降低。

离北京就业高地的距离——永远是判断北三县房价的第一要素。这方面，香河并不比大厂差多少。对于大家都非常期待的革命性交通因素——地铁，大厂和香河在十四五计划中双双落选，希望寄托在十五五计划。我们可以预见，如果大厂开通地铁，香河大概率也会开通地铁。没有理由在通州的统一规划下，大厂有地铁，香河被开除。况且，香河附近还有一个国家级的产业园区——国家安全产业园。

所以，我们的答案已经出来了。资金够，博短期，买燕郊。资金不是很多，投资期限可以放长到8-10年，买大厂香河。重视学区，买大厂靠近人大学区的小区——宁可贵一点，也要确定性强一点。

求综合性价比，考虑香河。